פסק-דין בתיק ת"א 19008-02-10

נתוני רקע

1.         התובעת, חברה שעיסוקה בתיווך מקרקעין, הגישה תובענה כספית בסדר דין מקוצר על סך 60,320 ש"ח נגד הנתבעים, בני זוג. לשיטת התובעת ביום 8.12.09 התקשרו הנתבעים עם התובעת בהסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין בבלעדיות ובו ביקשו את שירותי התיווך של התובעת לעניין מכירת דירתם המצויה ברח' שינקין 5א בחיפה (להלן - "הדירה"). כמבואר בהמשך, וזה לב התביעה, ניתנה לתובעת בלעדיות לעניין מכירת הדירה. תקופת הבלעדיות הייתה לשלושה חודשים מיום 7.12.09 ועד 7.3.10 (סעיף 11). דמי התיווך שהוסכמו היו בשיעור של 0.5%. בסעיף 5 להסכם האמור הותנה כי "במקרה שנתתי לכם בלעדיות, כאמור בסעיף 11 להלן, אזי מבלי לגרוע מהאמור לעיל - אם לא אתם תיווכתם בעסקה נשוא ההסכם הנ"ל, אני מתחייב במקרה כזה לשלם לכם 4% ממחיר העסקה, ובלבד שאותו הסכם נחתם בתקופת הבלעדיות".

            חרף האמור, כך המשך התביעה, מכרו הנתבעים את הדירה בתוך תקופת הבלעדיות לרוכשים פינק טבת הדר ואילן טבת, אשר לטובתם נרשמה ביום 30.12.09 הערת אזהרה. לפיכך, וכך נגזר מסעיף 5 הנ"ל, זכאית התובעת ל-4% + מע"מ מסכום מחיר הדירה שנמכרה על סך 1,300,000 ש"ח. מכאן התביעה.

2.         הנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן. בבקשתם הם הגדירו את תחומי המחלוקת וכפרו בתביעה משום שלושה טעמים: ראשית, והעיקר, ההסכם הנטען לאו הסכם בלעדיות הוא; שנית, ההסכם בוטל כדין ביום 14.12.09, משמע כשבוע לאחר כריתתו. שלישית, התובעת לא עשתה מאום לקידום עסקת המכירה של הדירה. בהחלטתה מיום 5.5.10 של כב' הרשמת ספרא-ברנע, ולאחר שהנתבע 1 (להלן, גם "רוני") נחקר על תצהירו, ניתנה לנתבעים רשות להתגונן.

3.         עד הנה מגדירה התובעת את ההסכם האמור כ"הסכם בלעדיות". מנגד מגדירים הנתבעים את ההסכם כ"הסכם תיווך". כשלעצמי אגדיר אותו להלן כ"הסכם הנ"ל".

4.         לאחר מיצוי הליכי ביניים הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעת הוגש תצהירו של מנהלה, מר ארנון ברזין (להלן - "ברזין") ושל אחד מהמועמדים לרכישת הדירה, מר רוסלן קופרשטיין. לתצהירו של ברזין צורפו שורה של נספחים ובמרכזם התמליל של הקלטת שיחה שבוצעה בין ברזין לבין רוני, ללא ידיעתו של רוני. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם-שלהם. מחומר הראיות שבפניי אין עוררין כי ההסכם הנ"ל נחתם על ידי הנתבעת 2 בלבד (להלן, גם "אילנית"). ואולם אין עוררין, לשיטת הנתבעים, כי ההסכם הנ"ל מחייב אף את רוני, בנתון לטענות הנתבעים הנ"ל.

            משכל אלו עמדו לנגד עיניי, ובהסכמה, סוכם כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. לאחר שאלו הונחו בפניי, ובעקבות בקשת ב"כ התובעת, נדרשתי למחזור סיכומים שני.

5.         הדיון וההכרעה להלן משולבים הן בהיבטים עובדתיים, ובעיקר בהיבטים משפטיים. הניתוח להלן יצביע על כך שביסודו של דבר, הגם לא באופן גורף, ככל שעסקינן במחלוקות העובדתיות כפות המאזניים נוטות בבירור לזכות התובעת. ואולם הדבר לא יושיע לתובעת. כך, לנוכח הניתוח המשפטי שיובא בהמשך. ואולם טרם שאצלול לפרטי הדברים ראוי להביא כלשונה את ההוראה הרלוונטית החולשת על המסכת שבפנינו. זאת תימצא לנו בסעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן - "חוק המתווכים") המורה אותנו כדלקמן:

          "ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה -

                (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

                (2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).

                        [..]

                        (ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור  בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן בתקופת הבלעדיות."

בעקבות האמור בסעיף 9(ד) הנ"ל הותקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 (להלן - "תקנות השיווק"). ככל שעסקינן בהסכם בלעדיות קבעו תקנות השיווק כי אותן פעולות שיווק שעל המתווך לבצע יש לרשום "בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין".

6.         ועתה לעיקרה של מחלוקת. ההסכם הנ"ל, אין עוררין, נעשה על עמוד אחד וכל תנאיו, לרבות אלו המתייחסות לבלעדיות, שוכנות תחת האכסניה של מסמך אחד. מכאן, וזאת טענתם הראשונה של הנתבעים, הופרה ההתחייבות כי הסכם הבלעדיות ייעשה "על גבי מסמך נפרד". מנגד מצביעה התובעת על כך שהנתבעים מיתממים בגלגול עיניים מתחסד. שהרי מכלול הנתונים העובדתיים מצביע על כך שהנתבעים ידעו, בזמן-אמת, כי אכן ההסכם הנ"ל הוא "הסכם בלעדיות". לנוכח העובדה שלאור הניתוח המשפטי ידה של התובעת ממילא תהא על התחתונה, לא אדרש לכל פרטי המחלוקת העובדתית אלא לעיקרי הדברים.

הרובד העובדתי

7.         ראש לכל  ראוי למקד תשומת הלב להסכם הנ"ל. אין עוררין כי הוא נעשה על גבי טופס אחיד שהנפיקה התובעת. אף אין עוררין שהנתבעים ביקרו במשרד התובעת ביום 7.12.09 ושם נמסר להם ההסכם הנ"ל, כשסעיפים ממנו ממולאים בכתב ידו של ברזין. הם נטלו אותו לעיון והוא נחתם ביום 8.12.09 על ידי אילנית. אילנית מציינת כי לאחר הפגישה ביום 7.12.09 החל ברזין להתקשר אליה ללא הפסקה בטענה כי קיים קונה המעוניין לרכוש את הדירה ויש לחתום על הטופס מהר ככל האפשר. משום כך נחתם הטופס ונשלח ביום 8.12.09. אילנית מציינת, איפוא, "אני סך הכל  חתמתי עליו ושלחתי אותו בפקס למחרת" (סעיף 6 לתצהירה). אף רוני מחרה-מחזיק אחריה, לעניין גרסת "סך הכל" (סעיף 7 לתצהירו).   

8.         הגרסה המגמדת האמורה מקוממת. חתימה על חוזה היא עניין רב-חשיבות ומשמעותי. חתימה על חוזה אינה בבחינת שירבוט סתמי גרידא, שהוא "סך הכל" פעילות חסרת משמעות. אין לי ספק כי לנוכח העובדה שרוני מציין שהוא מנכ"ל חברת הייטק, הדברים נהירים לו, אף נהירים לאילנית אשתו. הנתבעים מוחזקים, איפוא, כמי שקראו וידעו את תוכנו של ההסכם הנ"ל. כך, גם לו היה ההסכם הנ"ל נחתם במשרדו של ברזין במועד הפגישה. כך, על אחת כמה וכמה, משעה שההסכם הנ"ל נלקח לבדיקה ועיון, שהרי הוא נחתם למחרת היום.

9.         ב"כ התובעת  מציין שההסכם הנ"ל כולל שלושה אזכורים לעניין הבלעדיות.